Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen – Nachweis der Einsparung

Die jährliche Miete darf um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Modernisierungsmaßnahmen sind u. a. bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung).

Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung eine nachhaltige Einsparung von Endenergie zu erwarten ist, kommt es nicht entscheidend auf den tatsächlichen Energieverbrauch im Gebäude an. Vielmehr kann der Vermieter eine Mieterhöhung bereits dann verlangen, wenn zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung (ex ante) eine allein durch die bauliche Maßnahme verursachte, messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten war.

Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzogenen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermieter Investitionen in energetische Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll und kalkulierbar bleiben. An einem solchen angemessenen Interessenausgleich fehlt es jedoch, wenn lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Bemessung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Vermieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen.