Schenkungssteuerliche Gestaltungen rund um das Familienheim

Eine besondere sachliche Steuerbefreiung bietet das Erbschaftsteuergesetz mit § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG für Schenkungen zwischen Ehepartnern und Partnern einer eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnerschaft. Als Familienheim gilt ein bebautes Grundstück, soweit darin eine Wohnung gemeinsam zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird („Mittelpunkt des familiären Lebens“). Ein begünstigtes Familienheim kann im Inland oder in einem Staat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums belegen sein. Entscheidend ist die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken des Paares und der zur Familie gehörenden Kinder. Die Steuerbefreiung umfasst das gesamte Familienheim einschließlich Garagen, Nebenräumen und Nebengebäuden. Der Güterstand der Ehegatten ist ohne Bedeutung. 

Eine Mitnutzung der Wohnung durch Enkelkinder, Eltern oder Schwiegereltern ist unschädlich. Bei mitwohnenden Familienmitgliedern müssen diese jedoch einen gemeinsamen Hausstand mit den Ehegatten führen; ein Wohnen im gleichen Haus, aber mit getrennten Hausständen genügt nicht. Eine anderweitige Nutzung des Familienheims „von untergeordneter Bedeutung“ (z.B. ein häusliches Arbeitszimmer) oder die unentgeltliche gewerbliche oder freiberufliche Mitbenutzung ist unschädlich, wenn die Wohnnutzung des Hauses überwiegt. 

Achtung: Anderes gilt, wenn Flächen entgeltlich an einen Dritten, sei es auch einen Familienangehörigen, vermietet werden. In diesem Fall ist die Befreiung auf den eigenen Wohnzwecken dienenden Teil der Immobilie begrenzt.  

Auch eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung (z. B. durch eine Zahnarztpraxis) außerhalb der eigenen Wohnung, eine Fremdvermietung oder die unentgeltliche Überlassung weiterer auf dem Grundstück vorhandener Wohnungen (auch an Kinder oder Eltern) ist nicht begünstigt. Wird also beispielsweise eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus selbst genutzt und die andere vermietet, umfasst die Steuerbefreiung nur die selbst genutzte Wohnung – das Familienheim. Der Umfang der Befreiung ermittelt sich nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche, wobei Garagen, Nebenräume und Nebengebäude nicht einzubeziehen sind.  

Zweit-, Ferien- und Wochenendwohnsitze sind leider nicht steuerbegünstigt, auch wenn sich ein Paar dort sehr oft und regelmäßig aufhält. 

Ob die persönlichen Voraussetzungen (Ehepartner, eingetragene Partner einer gleichgeschlechtlichen Lebenspartnerschaft) bestehen, ist stichtagsbezogen zu beurteilen. Die Zuwendung zwischen nichtehelichen Lebenspartnern oder Verlobten ist nicht steuerbefreit.  

Tipp: In diesen Fällen kann mit einer aufschiebenden Bedingung der Eheschließung bzw. Begründung der Partnerschaft aber ebenso eine Steuerbefreiung gestaltet werden, da in diesen Fällen die Schenkung erst mit Bedingungseintritt vollzogen ist. 

Ob ein Familienheim noch vorliegt, wenn im Zeitpunkt des Vollzugs der Schenkung nur einer der Partner das Objekt als Familienheim nutzt, muss die Rechtsprechung noch abschließend beantworten.  

Die Befreiung ist wert- und flächenmäßig nicht begrenzt. Auch eine Prüfung der Angemessenheit findet nicht statt. Bei der lebzeitigen Übertragung eines Familienheims gibt es außerdem keinen Objektverbrauch. Die steuerfreie Schenkung eines Familienheims unter Ehegatten kann demnach grundsätzlich beliebig oft wiederholt werden.  

Beispiel: Dr. Z schenkt seiner Ehefrau im Jahr 2015 den hälftigen Miteigentumsanteil an dem in seinem Alleineigentum stehenden Einfamilienhaus, in dem die Ehegatten gemeinsam wohnen. 2017 ziehen die Ehegatten in ein größeres Objekt um, das Dr. Z wiederum zunächst alleine gekauft hat. Das Einfamilienhaus wird sodann vermietet. 2018 schenkt der Ehemann seiner Ehefrau das neue Haus. Beide Schenkungen sind schenkungsteuerfrei, da sich dort der gemeinsame Lebensmittelpunkt des Paares im Zeitpunkt der Zuwendung befindet.  

Für das begünstigt erworbene Grundstück besteht – anders als im Todesfall – keine Behaltenspflicht. Die spätere Veräußerung oder eine Nutzungsänderung (z.B. Vermietung nach Umzug) ist unschädlich, sofern kein sogenannter Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten nach § 42 AO vorliegt. 

Die Zuwendung im Zusammenhang mit einem Familienheim ist bei folgenden Gestaltungen steuerfrei: 

• Übertragung des Alleineigentums oder Miteigentums an dem einem Ehegatten bereits gehörenden Grundstück, Kauf oder Herstellung aus den Mitteln eines Ehegatten unter Einräumung einer Miteigentümerstellung des anderen Ehegatten, 
• Anschaffung oder Herstellung (ganz oder teilweise) durch einen Ehegatten aus Mitteln, die allein oder überwiegend vom anderen, zuwendenden Ehegatten stammen (mittelbare Grundstücksschenkung), 
• Tilgung eines im Zusammenhang mit dem Kauf oder der Herstellung des Familienheims von einem oder beiden Ehegatten aufgenommenen Darlehens aus Mitteln des zuwendenden Ehegatten, 
• Befreiung von einer Schuld des einen Ehegatten gegenüber dem anderen Ehegatten, die im Zusammenhang mit dem Kauf oder der Herstellung des Familienheims gegenüber dem anderen Ehegatten eingegangen wurde, 
• Begleichung nachträglicher Herstellungs- oder Erhaltungsaufwendungen am Familienheim aus Mitteln eines Ehegatten, wenn der andere Ehegatte Eigentümer oder Miteigentümer ist. 

In vielen Fällen ist die Übertragung des Familienheims zu Lebzeiten eine sehr gute Möglichkeit zur Verlagerung von Vermögen des finanziell besser gestellten Partners auf den Ehegatten. So können erhebliche Werte über den persönlichen Freibetrag hinaus zwischen Eheleuten steuerfrei verschenkt werden. Dies kann auch als Vorbereitung weiterer Übertragungen – etwa an die gemeinsamen Kinder – dienen. Auch kann der Übertragende in der notariellen Urkunde z.B. Rückforderungsrechte vereinbaren, um für den Fall einer Trennung oder Scheidung geschützt zu sein. Aufgrund von immer auch individuellen Sachverhalten sollte in jedem Schenkungsfall ein Gespräch mit einem Steuerberater bzw. einer Steuerberaterin oder einem Rechtsbeistand des Vertrauens gesucht werden, um die jeweils optimalsten Szenarien zu finden.